Bài viết

Tính toán tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR)

89

Các nhà cho vay thương mại rất thận trọng trong việc bảo lãnh phát hành. Vì lịch sử tín dụng cá nhân của người mua hiếm khi quan trọng trong các khoản vay thương mại, họ sử dụng các tiêu chí khác để đưa ra quyết định cho vay. Bất động sản thương mại được mua để tạo ra thu nhập, vì vậy một trong những tiêu chí phổ biến là xem liệu thu nhập có đủ để trả khoản thế chấp và để lại lợi nhuận cho người vay hay không.

Khi một người cho vay xem một căn hộ hoặc nhà cho nhiều gia đình, họ có thể sử dụng DSCR hoặc tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ để xác định xem liệu một khoản thế chấp sẽ được cấp hay không và bao nhiêu. Đây là một phép tính đơn giản, nhưng rất quan trọng. Người cho vay không quan tâm nhiều đến điểm tín dụng cá nhân hoặc lịch sử của chủ sở hữu. Mục đích của đầu tư là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, lợi tức đầu tư và quan trọng hơn là dòng tiền.

Trên thực tế, các nhà đầu tư nên đánh giá cao sự thận trọng của người cho vay trong việc đảm bảo rằng các tính toán dòng tiền cho các dự án căn hộ là chính xác. Họ muốn xem dữ liệu tài chính hiển thị thu nhập và chi phí. Sau đó, họ sẽ xác định liệu những con số này sẽ tiếp tục trong tương lai, hoặc có thể trở nên tốt hơn hoặc tồi tệ hơn. Khi các số liệu cho thấy dòng tiền đủ để trả nợ, nó sẽ xác minh lựa chọn đầu tư và kỹ năng định giá của nhà đầu tư.

Có thể bạn quan tâm  Sổ sách kế toán cho các doanh nghiệp nhỏ

Mặc dù có nhiều nơi để xem cách tính DSCR khi dự án và số tiền thế chấp được áp dụng, nhưng người mua có nhiều khả năng muốn biết họ có thể vay bao nhiêu cho dự án mà họ đang xem xét mua. Các nhà đầu tư tự tính toán và tìm kiếm người cho vay mà họ lựa chọn để xác minh những con số mà họ đưa ra. Về vấn đề này, nhà đầu tư và người cho vay đều có mục tiêu chung. Khả năng sinh lời của dự án có đủ trả nợ và để lại đủ lãi hay không?

Chúng tôi sẽ xem xét vấn đề này từ hai hướng, lấy DSCR hiện tại và sử dụng DSCR mà người cho vay yêu cầu để đánh giá tài sản. Tính toán này sử dụng DSCR 1,20 tối thiểu có thể chấp nhận được đối với những người cho vay thông thường để tính toán số tiền trả lại. Sau đó, chúng tôi sẽ tiến hành theo hướng khác và lấy DSCR.

Khó khăn: trung bình

Thời gian yêu cầu: 20 phút

Đó là nó:

  1. Xác định dòng tiền hoặc tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh sau khi trừ đi khoản trống và khoản lỗ tín dụng. Tổng giá thuê là US $ 187,000 / năm-Tỷ lệ trống 9% và mất tín dụng (US $ 16,830) = US $ 170,170
  2. Sau đó, trừ tất cả các chi phí hoạt động và quản lý khác, bao gồm thuế và bảo hiểm, để có được NOI, hoặc thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh. Tổng thu nhập hoạt động-tất cả chi phí = NOI, hoặc thu nhập hoạt động ròng $ 170.170-72.470 (chi phí) = $ 97.700 NOI
  3. 97.700 USD / 12 tháng = 8.142 USD / tháng NOI
  4. Nếu DSCR tối thiểu có thể chấp nhận được mà người cho vay sử dụng là 1,20, thì 8.142 đô la mỗi tháng phải gấp 1,2 lần khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Để đạt được khoản thanh toán tối đa, 8.142 đô la phải được chia cho 1,2. $ 8.142 thu nhập ròng hàng tháng / 1,20 DSCR tối thiểu = $ 6785 / tháng thanh toán thế chấp tối đa.
  5. Lúc này chỉ cần xác định vay với lãi suất hiện tại là bao nhiêu. Nếu người mua có thể mong đợi lãi suất của khoản vay 30 năm là 6,875%, máy tính thế chấp sẽ cho chúng ta biết rằng người cho vay có thể sẵn sàng cho vay khoảng $ 1,032,836 cho tài sản vì khoản vay và lãi suất sẽ dẫn đến tiền gốc hàng tháng và trả lãi 6.785 USD, tối thiểu 1,20 DSCR. Hầu hết các máy tính thế chấp sẽ cho phép bạn nhập khoản thanh toán, lãi suất và thời gian để tính số tiền vay.
  6. Khi chúng tôi bắt đầu, chúng tôi biết rằng chúng tôi đang sử dụng DSCR bắt buộc để hỗ trợ số tiền thế chấp vì chúng tôi là người mua và muốn ước tính số tiền chúng tôi có thể vay để thế chấp tài sản mà chúng tôi đang đánh giá. Nhưng hãy làm một phép tính DSCR, chúng ta biết chi phí dự án hiện tại và khoản thanh toán thế chấp. 223.000 USD NOI / 172.000 USD thế chấp hàng năm = 1,30 DSCR Trong trường hợp này, 1,3 tốt hơn 1,2, vì vậy nó có thể là DSCR chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu bạn đang tìm kiếm một khoản vay mới cho một dự án đang hoạt động, NOI hiện tại sẽ được sử dụng như ban đầu chúng tôi đã làm để xem số lượng thế chấp có sẵn.
Có thể bạn quan tâm  Điều gì làm cho quyền sở hữu độc nhất trở nên độc đáo?

Khi những con số này hợp lệ, các nhà đầu tư và người cho vay sẽ hài lòng với nguồn tài trợ của dự án và khả năng sinh lời trong tương lai.

bạn cần gì:

  • Chi tiết về thu nhập và chi tiêu của tài sản.

Máy tính thế chấp.

0 ( 0 bình chọn )

Viet Dream Up

https://vietdu.vn
Viet Dream Up - Thông tin hữu ích cho doanh nghiệp

Bài viết liên quan

Bài viết mới

Xem thêm