Tính toán khoản vay

Khi bạn đăng ký thế chấp cho một bất động sản thương mại hoặc đầu tư, một trong những yếu tố mà người cho vay sẽ xem xét là tỷ lệ khoản vay trên giá trị hoặc LTV. Tỷ lệ này mô tả giá trị của tài sản được bảo hiểm bởi thế chấp và cho phép người cho vay xác định mức độ rủi ro mà họ đã thực hiện bằng cách cung cấp thế chấp.

Nó được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và được tính bằng cách chia số tiền thế chấp cho giá bán hoặc giá trị thẩm định, tùy theo giá trị nào nhỏ hơn. Một khoản trả trước cao hơn làm giảm tỷ lệ LTV và cho thấy rằng khả năng bị tịch thu tài sản là ít hơn.

Tỷ lệ LTV thấp hơn thường dẫn đến điều kiện cho vay và lãi suất tốt hơn.

Cách tính toán tỷ lệ vốn vay trên giá trị

Để tính LTV, hãy bắt đầu với giá bán hoặc giá trị thẩm định của tài sản. Xác định khoản trả trước có sẵn cho bạn, sau đó trừ khoản trả trước đó vào giá bán để tìm số tiền thế chấp bạn cần. Tỷ lệ khoản vay trên giá trị là phần thấp hơn của khoản thế chấp chia cho giá bán hoặc giá trị thẩm định.

LTV = [Thanh toán giảm giá] / Giá

Nếu bất động sản được bán với giá 300.000 đô la Mỹ và bạn có 40.000 đô la Mỹ để trả khoản trả trước, thì công thức tính thế chấp mà bạn cần là:

300.000 đô la – 40.000 đô la = 260.000 đô la thế chấp bắt buộc

Chia số tiền thế chấp cho giá bán và chuyển kết quả thành tỷ lệ phần trăm để có tỷ lệ LTV:

260.000 USD / 300.000 USD = 0,87 hay 87%, là tỷ lệ LTV.

Mặc dù bạn có thể mua bất động sản dưới giá trị được đánh giá và nghĩ rằng đó là một giao dịch tốt, nhưng người cho vay sẽ sử dụng giá mua thấp hơn trong tính toán này, điều này sẽ làm cho LTV của bạn cao hơn.

Sử dụng LTV để xác định loại thế chấp mà người vay đủ điều kiện để

Tỷ lệ cho vay trên giá trị được sử dụng để xác định trình độ của người đi vay, mặc dù nó chỉ là một trong nhiều yếu tố khác nhau có thể được xem xét. Có nhiều lựa chọn khác nhau cho các khoản thế chấp. Loại thế chấp bạn đang tìm kiếm, lãi suất và phương thức thanh toán sẽ trở thành một phần quyết định của bạn và đề nghị của người cho vay.

1. Thế chấp lãi suất cố định

Đây là một khoản thế chấp cơ bản với các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau cho đến khi nó được trả hết. Một khoản thanh toán P&I đơn giản bao gồm hai phần: gốc và lãi. Khi khoản vay được hoàn trả, phần dùng để trả lãi sẽ giảm đi hàng tháng, và số tiền trả gốc sẽ tăng lên, do đó làm tăng vốn chủ sở hữu của tài sản.

Loại thế chấp phổ biến nhất là thế chấp có lãi suất cố định 30 năm, sau đó là thế chấp có lãi suất cố định 15 năm. Thời gian trả nợ của khoản vay thế chấp 15 năm đã được cắt giảm một nửa, số tiền trả nợ nhiều hơn và lãi phải trả trong toàn bộ thời gian vay cũng ít hơn rất nhiều. Trong cả hai trường hợp, bất kể lãi suất giảm xuống trong thời hạn vay, bạn luôn bị chốt lãi suất như nhau.

2. Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh

Thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) là khoản vay có lãi suất thay đổi. ARM có thể bắt đầu với các khoản thanh toán hàng tháng dưới mức thế chấp lãi suất cố định và thường là một canh bạc mà lãi suất sẽ vẫn ở mức thấp.

  • Những thay đổi không lường trước được trong các khoản thanh toán hàng tháng

Ngay cả khi lãi suất không tăng, số tiền trả nợ hàng tháng sẽ tăng lên Ngay cả khi lãi suất giảm, khoản thanh toán sẽ không giảm Phạt trả nợ trước hạn Ngay cả khi bạn trả đúng hạn, bạn vẫn còn nợ nhiều hơn số tiền đã vay

3. Một gói thế chấp

Nếu bạn là nhà đầu tư và có nhiều tài sản ròng, bạn có thể đủ điều kiện cho gói thế chấp. Điều này cho phép bạn mở một hạn mức tín dụng tại ngân hàng hoặc nhận một khoản vay bằng cách cho phép người cho vay sử dụng tài sản khác của bạn làm tài sản thế chấp. Trong cái thứ hai.

Tỷ lệ vốn vay trên giá trị bắt buộc đối với bất động sản đầu tư

Người cho vay sẽ cho phép các tỷ lệ LTV khác nhau dựa trên loại tài sản bạn đang muốn thế chấp. Các khoản vay thế chấp cho bất động sản đầu tư thường yêu cầu LTV thấp hơn để giảm thiểu rủi ro bị tịch thu tài sản.

Bất động sản cho thuê hoặc nghỉ dưỡng thường giống bất động sản đầu tư hơn vì chúng không phải là nơi cư trú toàn thời gian của những người đang tìm kiếm thế chấp.

Các nhà cho vay thương mại có nhiều khả năng chấp thuận các khoản vay với LTV dưới 80%.

Thế chấp cho tài sản thương mại, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng hoặc tòa nhà chung cư, có một bộ tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành khác với nhà ở hoặc nhà dành cho một gia đình. Tiềm năng thương mại của khu vực mà nó tọa lạc, thay vì các yếu tố như lịch sử tín dụng của chủ sở hữu.

Tuy nhiên, trong những trường hợp này, LTV vẫn có thể được xem xét vì nó có thể cho thấy mức độ rủi ro mà người cho vay đã thực hiện bằng cách cung cấp tài sản thế chấp.