Định nghĩa tổng thu nhập hoạt động bất động sản (GOI)

Một thuật ngữ đầu tư bất động sản, tổng thu nhập hoạt động đề cập đến kết quả của việc trừ đi các khoản lỗ tín dụng và tình trạng trống trong tổng thu nhập tiềm năng của bất động sản đó. GOI đôi khi được gọi là tổng thu nhập hiệu quả (EGI)

Cân nhắc về tổng thu nhập từ hoạt động cho thuê

Điểm thu hút lớn nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản cho thuê là dòng tiền dương thường xuyên. Đây là tiền mặt được gửi vào ngân hàng hàng tháng. Tất nhiên, chúng tôi cũng muốn bất động sản tăng giá, nhưng chúng tôi có thể mua và nắm giữ cổ phiếu để có được kết quả này (thường là).

Trước khi bạn hiểu tổng thu nhập hoạt động (GOI), trước tiên bạn phải hiểu tổng thu nhập tiềm năng (GPI). Tiềm năng là hiển nhiên ở một mức độ nào đó. Đây là doanh thu tiềm năng, nhưng không nhất thiết phải là thực tế. GPI là số tiền thuê dự kiến ​​bạn sẽ nhận được từ tài sản cho thuê của mình trong vòng một năm, với điều kiện tài sản đó được cho thuê trong 365 ngày và người thuê trả đủ tiền thuê theo thỏa thuận.

Tình trạng trống: Bất động sản cho thuê không được cho thuê 365 ngày một năm. Không phải lúc nào người thuê cũng trả đủ tiền thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê. sự việc xảy ra. Khi người thuê dọn đi, đôi khi họ sẽ được thông báo, và đôi khi thì không. Vấn đề là có một khoảng thời gian giữa những người thuê mà bạn sẽ không được trả tiền thuê. Trong thời gian đó, bạn sẽ trải qua cái mà chúng tôi gọi là “mất việc làm”. Đây là khoản thu nhập bị mất trong khoảng thời gian bạn không có người thuê để trả tiền thuê.

Do đó, điều đầu tiên chúng tôi khấu trừ từ GPI để lấy GOI là thu nhập cho thuê bị mất khi tài sản bị bỏ trống. Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê trong một khoảng thời gian, bạn sẽ có một số số liệu thực nghiệm để giúp bạn ước tính con số này. Rõ ràng, nó sẽ khác nhau, nhưng khi bạn dự đoán thu nhập trong tương lai, cụ thể là GOI, bạn cần phải hiểu kinh nghiệm về việc lỗ chỗ trống.

Tổn thất tín dụng: Tiếp theo, chúng ta phải xem xét rằng không phải cứ séc thuê sẽ đến nơi, hoặc họ sẽ đến nhưng không thanh toán cho ngân hàng. Điều này hiếm khi tốn kém hơn so với việc mất vị trí tuyển dụng, nhưng đừng cho rằng bạn sẽ không trải nghiệm nó theo thời gian. Tương tự như vậy, nếu bạn đã làm việc trong ngành một thời gian và có một con số lịch sử để ứng tuyển vào đây, điều đó sẽ rất tuyệt. Tất cả chúng ta đều biết rằng dù sao đây cũng chỉ là ước tính, bởi vì khách thuê của năm sau khác với năm ngoái.

Kiểm soát hai biến của chúng tôi

Một yếu tố quan trọng trong việc giảm thất thoát chỗ trống là chú ý đến tài sản của bạn để đảm bảo chúng luôn ở trong tình trạng tốt. Khi ai đó chuyển đi, bạn muốn có một quy trình để nhanh chóng chuẩn bị căn hộ cho người thuê mới. Bạn nên thường xuyên tiếp thị bởi vì tốt hơn là bạn nên nói với người gọi rằng bạn sẽ không có chỗ trống trước một thời gian trong tương lai hơn là đợi cuộc gọi trở nên trống.

Đối với các khoản lỗ tín dụng, điều hiển nhiên đầu tiên là tiến hành kiểm tra tín dụng đối với người nộp đơn. Ngoài ra, nếu họ có thư giới thiệu từ chủ nhà trước đây, vui lòng kiểm tra thư giới thiệu của họ. Không cho những người thuê có rủi ro cao hơn thuê lại là cách hiệu quả nhất để giảm tổn thất tín dụng.

Những nỗ lực không ngừng để thu hẹp khoảng cách giữa tổng thu nhập tiềm năng và tổng thu nhập hoạt động là cách bạn sẽ duy trì tỷ lệ trống thấp và con số mất tín dụng theo thời gian.