Bài viết

Định giá tài sản thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa

90

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là một công cụ tính toán được sử dụng để đánh giá bất động sản (chủ yếu là nhà ở thương mại và nhiều hộ gia đình). Nó là NOI (thu nhập hoạt động ròng) của tài sản chia cho giá trị thị trường hiện tại hoặc giá mua. NOI bằng tất cả thu nhập từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết.

Để cung cấp dịch vụ cho khách hàng là nhà đầu tư bất động sản của bạn, bạn cần có khả năng giúp họ định giá tài sản thu nhập của họ. Một trong những phương pháp thường được sử dụng là tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất trần. Khi khách hàng của bạn xem xét các bất động sản dựa trên thu nhập, bạn có thể giúp họ xem liệu giá chào bán có hợp lý hay không bằng cách sử dụng tỷ lệ giới hạn hiện tại của các bất động sản có thể so sánh và thu nhập ròng do bất động sản đó tạo ra.

Xác định thu nhập từ bất động sản phù hợp với giá chào bán

Nếu khách hàng của bạn biết giá chào bán của bất động sản và tỷ lệ giới hạn hiện tại cho các bất động sản tương tự, bạn có thể tính thu nhập cho thuê ròng cần thiết để điều chỉnh giá chào bán.

Ví dụ: nếu một bất động sản được bán với giá 1.000.000 đô la và tổng thu nhập sau khi trừ chi phí hoặc NOI là 150.000 đô la, thì tỷ lệ giới hạn là 15% (150.000 / 1.000.000 = .15 * 100 = 15%).

Có thể bạn quan tâm  Hợp nhất theo chiều ngang và chiều dọc: chúng là gì?

Điều gì sẽ xảy ra nếu các tài sản lân cận khác cũng được bán với giá tương tự nhưng chỉ tạo ra 100.000 NOI? Tỷ lệ trần cho các bất động sản này là 10%. Tỷ lệ vốn hóa thấp hơn trong ví dụ này có thể là kết quả của NOI thấp hơn do chi phí hoạt động cao hơn (dẫn đến lợi nhuận đầu tư thấp hơn) hoặc thu nhập bất động sản thấp hơn.

Bằng cách phân tích tỷ lệ trần và thu nhập hoạt động ròng của bất động sản trong khu vực, bạn có thể hiểu được lợi nhuận tiềm năng của bất động sản bạn đang mua. Từ đó, bạn có thể xác định xem giá chào bán có quá cao hay không.

Các tính toán khác để đánh giá đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản có đủ rủi ro và khách hàng của bạn không cần phải chấp nhận rủi ro nhiều hơn bằng cách mua các bất động sản tạo ra thu nhập được định giá quá cao. Một phần giá trị của bạn với tư cách là đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản là giúp họ xác định giá trị thực của tài sản. Sử dụng tỷ lệ vốn hóa là một trong những công cụ định giá khác nhau và bạn sẽ học cách sử dụng chúng trong liên kết trong phần giới thiệu về công cụ tỷ lệ vốn hóa này. Một số công cụ tính toán khác được sử dụng trong việc định giá tài sản thương mại và nhà ở là gì?

  • NOI, thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh: Là một chuyên gia bất động sản phục vụ khách hàng đầu tư, bạn cần phải nắm rõ tất cả các phương pháp định giá tài sản thu nhập. Một trong số đó là tính toán thu nhập hoạt động ròng, vì nó được sử dụng với tỷ lệ trần để xác định giá trị của tài sản. Như đã đề cập trước đó, nó là kết quả ròng của thu nhập bất động sản trừ đi chi phí hoạt động. Tuy nhiên, NOI là tiền trước thuế và không bao gồm bất kỳ khoản thanh toán nợ gốc và lãi suất nào.
Có thể bạn quan tâm  tài xế xe tải

Lợi suất cho thuê ròng: Lợi suất cho thuê tương tự như NOI, nhưng phải xem xét các loại thuế. Bạn có thể tính toán thu nhập cho thuê hàng tháng trừ chi phí hàng tháng và thuế. Từ đó, bạn chia số cho giá trị thị trường để có được lợi suất cho thuê ròng. Kể cả chi phí sửa chữa và bảo dưỡng cũng rất quan trọng. Tổng số nhân tiền thuê: GRM được tính bằng cách lấy giá trị thị trường của tài sản chia cho tổng thu nhập hàng năm. Số GRM cung cấp cho bạn lợi tức gần đúng trên tài sản, bất kể chi phí. Hệ số nhân tiền thuê gộp (GRM) rất dễ tính, nhưng nó không phải là công cụ xác định giá trị rất chính xác. Dòng tiền từ bất động sản cho thuê: Phân tích dòng tiền giúp xác định thu nhập hàng tháng (hoặc tiền mặt) còn lại sau chi phí bảo trì, chi phí và tỷ lệ trống. Tài sản có thể không hoạt động trong vài tháng, và vị trí trống cần được đưa vào phân tích. Phân tích dòng tiền giúp cung cấp thu nhập hàng tháng để kiếm tiền trả trước hoặc chi tiền mặt ban đầu cho bất kỳ sửa chữa nào. Tổng thu nhập tiềm năng: Chúng tôi muốn biết thu nhập sẽ đạt được là bao nhiêu nếu tài sản được lấp đầy và thu hết tiền thuê. Chúng tôi nhân tổng số căn hộ với giá thuê hàng năm. Tổng thu nhập hoạt động, GOI: Khi chúng tôi biết tổng thu nhập tiềm năng của bất động sản đầu tư bất động sản, chúng tôi sẽ nhận được tổng thu nhập hoạt động bằng cách trừ đi khoản lỗ ước tính hàng năm do bất động sản chưa được thanh toán hoặc bỏ trống. Khấu hao tài sản cho thuê: Chúng tôi khấu hao các tòa nhà bằng cách khấu trừ giá trị của đất và chia giá trị của tòa nhà cho 27,5 năm khấu hao hàng năm. Ví dụ, giá trị của một tòa nhà là 245.000 đô la Mỹ, vì vậy chúng tôi chia 245.000 đô la Mỹ cho 27,5 năm, có nghĩa là khấu hao hàng năm là 8.909 đô la Mỹ. Khấu hao có thể được sử dụng như một khoản giảm thuế. Tỷ lệ hòa vốn của bất động sản cho thuê: người cho vay sử dụng tỷ lệ hòa vốn như một trong những phương pháp phân tích của họ khi xem xét tài trợ cho bất động sản đầu tư. Các yếu tố hòa vốn bao gồm tổng thu nhập cho thuê, các khoản thanh toán nợ hoặc các khoản vay, và tất cả các chi phí hoạt động. Tỷ lệ hòa vốn quá cao là một chỉ báo cảnh báo. Cái hay của đầu tư bất động sản là có những công cụ tính toán đáng tin cậy này để đánh giá khoản đầu tư của bạn.

Có thể bạn quan tâm  Mẹo thiết kế nhà hàng và bố trí nội thất

0 ( 0 bình chọn )

Viet Dream Up

https://vietdu.vn
Viet Dream Up - Thông tin hữu ích cho doanh nghiệp

Bài viết liên quan

Bài viết mới

Xem thêm