Bài viết

11 câu hỏi cần hỏi trước khi ký hợp đồng thuê thương mại

79

Sau khi bạn đã ký hợp đồng thuê văn phòng hoặc mặt bằng bán lẻ và mực đã khô, đã quá muộn để thực hiện các thay đổi. Điều quan trọng là phải hiểu các điều khoản thuê và tác động của chúng đối với bạn, đồng thời thương lượng thỏa thuận tốt nhất có thể cho chính bạn trước khi ký hợp đồng thuê thương mại. Điều này đầu tiên yêu cầu kiến ​​thức làm việc về các thuật ngữ như “CAM” và các điều khoản trọng tài.

Hãy tự hỏi bản thân những câu hỏi này để chắc chắn rằng bạn biết mình đang làm gì.

Bạn đã đọc và hiểu toàn bộ hợp đồng thuê nhà chưa?

Có, bạn cần phải đọc nó từng từ một. Nó có thể là một tài liệu dài và không thú vị lắm, nhưng bạn nhất thiết phải biết nội dung của nó.

Nhiều chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê “tiêu chuẩn” hoặc “mô hình”, bao gồm các điều khoản chung chung cho hầu hết các hợp đồng thuê, vì vậy nếu bạn thương lượng một nội dung khác, hãy đảm bảo bao gồm các điều khoản. Đảm bảo rằng ngôn ngữ chuẩn và ngôn ngữ đặc biệt của bạn không mâu thuẫn với nhau.

Ngay cả khi chủ nhà soạn thảo hợp đồng thuê, đừng nghĩ rằng họ đã làm đúng mọi thứ. Kiểm tra ngày bắt đầu, ngày kết thúc, tiền thuê, điều khoản tăng tiền thuê và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào khác mà bạn đã thương lượng. Quan trọng nhất, hãy đảm bảo rằng bạn biết những gì bạn có nghĩa vụ phải làm theo các điều khoản của hợp đồng thuê. Chủ nhà có những nghĩa vụ gì? Bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Bạn đã thương lượng thỏa thuận tốt nhất chưa?

Điều này không nhất thiết là vì bạn đã có được hợp đồng thuê đã ký. Điều này không có nghĩa là bất kỳ cơ hội đàm phán nào cũng kết thúc. Điều này sẽ không xảy ra cho đến khi các bên ký hợp đồng thuê.

Khi đọc hợp đồng thuê, hãy liệt kê tất cả các điều khoản bạn không thích. Gửi danh sách cho chủ nhà tiềm năng của bạn. Bạn có thể ngạc nhiên về mức độ sẵn sàng thay đổi của họ.

Có thể bạn quan tâm  Hệ thống Danh sách Bên bị Loại trừ - EPLS là gì?

Bạn có biết thuật ngữ CAM không?

Hầu hết các hợp đồng thuê sử dụng thuật ngữ “CAM” thay vì đánh vần “bảo trì khu vực chung”. Bạn sẽ nhận được một tỷ lệ phần trăm nhất định của phí CAM mà bạn chịu trách nhiệm. Phí của bạn dựa trên tỷ lệ phần trăm của tòa nhà bạn thuê. Vui lòng đảm bảo rằng tỷ lệ phần trăm dựa trên kích thước tổng thể của tòa nhà và sẽ không thay đổi do số lượng tòa nhà được cho thuê tại bất kỳ thời điểm nào.

Phần CAM của hợp đồng thuê thương mại có thể là một trong những phần khó hiểu nhất, và bạn có thể ngạc nhiên vì các khoản phí phải trả. Kiểm tra để đảm bảo rằng bạn chưa trả tiền cho công việc tiếp thị với chủ nhà hoặc các khoản phí pháp lý liên quan đến việc thương lượng hợp đồng thuê với những người thuê nhà khác.

Những điều khác mà bạn có thể muốn cảnh cáo là bất kỳ khoản phí quản lý nào vượt quá 3%, chi trả các quyền lợi cho nhân viên của chủ nhà và các chi phí mở rộng đơn vị cho thuê khác. Bạn có thể và nên thương lượng các điều khoản CAM.

Bạn đã cân nhắc yêu cầu CAM ngừng cho thuê chưa?

Hầu hết các hợp đồng thuê ngày nay là “lưới gấp ba” hoặc “net-net-net”, có nghĩa là bạn phải trả tiền thuê cộng với phí CAM theo tỷ lệ, thuế tài sản và chi phí sửa chữa và bảo trì tài sản thông thường. Nhưng bạn có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp hợp đồng thuê CAM Stop, vì vậy bạn chỉ cần trả phí CAM và thuế tài sản sau năm thuê ban đầu (thường được gọi là “năm cơ sở”).

Đổi lại, chủ nhà có thể tăng tiền thuê cơ bản của bạn, nhưng điều này sẽ khấu trừ rất nhiều “phí bí ẩn” từ tiền thuê. Hoặc, bạn có thể yêu cầu giới hạn trên của CAM để nó không thể tăng quá tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận. Vui lòng lưu ý cách thức và thời điểm phí CAM tăng trong thời hạn thuê.

Bạn có trách nhiệm gì đối với các khoản chi tiêu vốn?

“Chi tiêu vốn” thường đề cập đến các khoản chi tiêu kết cấu chính trong hợp đồng thuê thương mại, chẳng hạn như mái nhà, nền móng, HVAC và các sửa chữa và thay thế lớn khác. “Tiêu chuẩn” là gì có thể khác nhau tùy theo thị trấn và tài sản, nhưng hãy cố gắng tránh ký bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào chuyển gánh nặng của các chi phí sửa chữa hoặc thay thế này cho người thuê.

Có thể bạn quan tâm  Tính toán chi phí của lợi nhuận giữ lại (cổ phiếu phổ thông)

Nếu chủ nhà yêu cầu bạn trả những chi phí này, bạn có thể thỏa hiệp. Ví dụ, nếu hợp đồng cho thuê quy định rằng bạn chịu trách nhiệm sửa chữa và thay thế HVAC, bạn có thể đề nghị chủ nhà “thay thế” và nghĩa vụ bảo trì của bạn được giới hạn trong hợp đồng bảo trì, có lẽ hai lần một năm. Bạn có thể đề xuất chịu trách nhiệm cho tất cả các bảo trì chung, lên đến số tiền tối đa cho một năm cụ thể.

Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà không?

Kiểm tra xem chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bạn hay không nếu bạn yêu cầu chuyển nhượng – nếu bạn bán doanh nghiệp của mình, bạn có quyền để người khác đảm nhận hợp đồng thuê nhà. Nhiều công ty nhận thấy rằng vị trí của họ là một phần quan trọng làm nên giá trị của họ. Một số công ty cố gắng chuyển nhượng hợp đồng thuê để thoát khỏi hợp đồng thuê nhà, nhưng chủ nhà muốn thương lượng lại các điều khoản với người được chuyển nhượng.

Nếu chủ nhà của bạn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bạn yêu cầu chuyển nhượng, điều này có thể giết chết doanh số bán hàng của bạn, vì vậy hãy yêu cầu chủ nhà xóa điều khoản này – hoặc ít nhất hãy cho phép nó được sửa đổi để nó không áp dụng cho hoạt động kinh doanh bán hàng của bạn. Cần hiểu rằng nếu người thuê mới không đủ khả năng tài chính thì chủ nhà vẫn muốn có quyền từ chối việc chuyển nhượng.

Bạn có thể có một người cho thuê lại không?

Thực tế phổ biến của các bên thuê lại tương tự như việc chuyển nhượng các hợp đồng thuê. Người thuê lại là một doanh nghiệp khác hoạt động trong không gian thuê của bạn theo các điều khoản thuê của bạn. Bạn trả tiền thuê và bên kia thanh toán một phần chi phí của bạn.

Nhiều chủ nhà không cho phép người cho thuê lại, nhưng bạn có thể muốn chia sẻ chi phí với ai đó trong tương lai. Nếu bạn nghĩ rằng bạn có thể muốn thuê lại vào một thời điểm nào đó trong tương lai, vui lòng thương lượng với chủ nhà trước khi ký hợp đồng thuê.

Hợp đồng thuê nhà có điều khoản trọng tài không?

Ngày nay, nhiều hợp đồng có điều khoản trọng tài. Các điều khoản này quy định rằng cả hai bên đồng ý giải quyết bất kỳ tranh chấp nào thông qua trọng tài thay vì tranh tụng và tòa án. Đọc hợp đồng cho thuê để xem điều khoản trọng tài có bắt buộc hay không. Nếu bạn đồng ý, vui lòng đảm bảo rằng bạn có quyền tham gia vào việc lựa chọn trọng tài viên và các quyết định trọng tài khác.

Có thể bạn quan tâm  Điều khoản bồi thường trong hợp đồng xây dựng

Bạn có cần bảo lãnh cá nhân?

Trừ khi bạn đích thân đảm bảo hợp đồng thuê nhà, hầu hết các chủ nhà sẽ không ký tên vào nó, vì vậy nếu bạn có thể ký hợp đồng thuê nhà mà không có những điều khoản như vậy, thì hãy tự coi mình là người rất may mắn.

Nhưng bản chất của bảo lãnh có thể được thương lượng. Cân nhắc chỉ cung cấp một phần thời hạn thuê hoặc thương lượng bảo đảm chỉ kéo dài từ 6 đến 12 tháng sau khi bạn chấm dứt hợp đồng.

Cơ cấu kinh doanh của bạn có đúng không?

Nếu bạn muốn bảo vệ bạn, bạn phải đảm bảo rằng cấu trúc công ty của bạn được đặt ra. Gửi các bài báo về thành lập cho công ty. Nếu bạn là một công ty trách nhiệm hữu hạn, hãy đảm bảo rằng bạn đã nhận được các Bài báo của Hiệp hội từ Bộ trưởng Tiểu bang. Vui lòng lưu ý điều này trước khi ký hợp đồng thuê. Một số tiểu bang gọi những tài liệu này là “chứng chỉ”.

Hãy chắc chắn rằng bạn có các tài liệu cho thấy rằng hợp đồng thuê đã được phê duyệt bởi ban giám đốc. Bạn nên có một nghị quyết của công ty để chứng minh rằng ban giám đốc của bạn đã xem xét hợp đồng thuê và chấp thuận nó. Ngay cả khi bạn không có hội đồng quản trị, nên có một số tài liệu cho thấy hợp đồng thuê đã được chấp thuận.

Điểm mấu chốt

Nếu hợp đồng thuê của bạn chiếm 25% diện tích bất động sản lớn hơn, thay vì 3% diện tích của bạn, thì chủ nhà sẽ có nhiều khả năng thương lượng với bạn hơn – bạn có thể cần ghi nhớ điều này. Cân nhắc việc thuê luật sư để xem xét tài liệu và giúp bạn thương lượng, đặc biệt nếu bạn và chủ nhà đang gặp bế tắc. Một luật sư có thể giúp bạn quyết định khi nào nên dừng và bỏ chạy và khi nào điều đó là đáng để mạo hiểm.

Cuộc thảo luận này bao gồm thông tin từ đối tác của Waltz, Palmer và Dawson LLC Susan Dawson.

0 ( 0 bình chọn )

Viet Dream Up

https://vietdu.vn
Viet Dream Up - Thông tin hữu ích cho doanh nghiệp

Bài viết liên quan

Bài viết mới

Xem thêm