Bài viết

11 câu hỏi cần hỏi trước khi ký hợp đồng thuê thương mại

69

Đã quá muộn để thực hiện các thay đổi sau khi bạn đã ký hợp đồng thuê thương mại cho một tòa nhà văn phòng hoặc mặt bằng bán lẻ và mực đã khô. Điều tối quan trọng là bạn phải hiểu các điều khoản thuê, chúng sẽ tác động đến bạn như thế nào và bạn đã thương lượng thỏa thuận tốt nhất có thể cho mình trước khi ký hợp đồng thuê kinh doanh. Điều này bắt đầu bằng việc bạn có kiến ​​thức về các thuật ngữ như “CAM” và các điều khoản trọng tài.

Hãy tự hỏi bản thân những câu hỏi này để chắc chắn rằng bạn biết mình đang làm gì.

Bạn đã đọc và hiểu toàn bộ hợp đồng thuê chưa?

Có, bạn cần phải đọc nó — từng chữ một. Nó có thể là một tài liệu rất dài và không thú vị lắm, nhưng bạn nhất thiết phải biết nó có gì trong đó.

Nhiều chủ nhà sử dụng hợp đồng thuê “tiêu chuẩn” hoặc “hợp đồng thuê” bao gồm các điều khoản chung phổ biến đối với hầu hết các hợp đồng thuê, vì vậy hãy đảm bảo các điều khoản được bao gồm nếu bạn đã thương lượng điều gì đó khác. Đảm bảo rằng ngôn ngữ chuẩn và ngôn ngữ đặc biệt của bạn không mâu thuẫn với nhau.

Ngay cả khi chủ nhà tự soạn thảo hợp đồng, đừng cho rằng họ đã làm đúng mọi thứ. Kiểm tra ngày bắt đầu, ngày kết thúc, tiền thuê, điều khoản báo cáo tiền thuê và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào khác mà bạn đã thương lượng. Và trên hết, hãy chắc chắn rằng bạn biết những gì bạn có nghĩa vụ phải làm theo các điều khoản của hợp đồng thuê. Chủ nhà có nghĩa vụ gì? Bạn có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Bạn đã thương lượng thỏa thuận tốt nhất có thể chưa?

Nó không nhất thiết phải là một thỏa thuận được thực hiện chỉ vì bạn đã được cho thuê chữ ký. Điều này không có nghĩa là bất kỳ cơ hội đàm phán nào cũng kết thúc. Điều đó không xảy ra cho đến khi hợp đồng thuê đã được ký kết bởi cả hai bên.

Có thể bạn quan tâm  Cách tạo tài khoản Facebook doanh nghiệp

Lập danh sách tất cả các điều khoản mà bạn không thích khi đọc hợp đồng thuê. Gửi danh sách cho chủ nhà tiềm năng của bạn. Bạn có thể ngạc nhiên bởi mức độ sẵn sàng thay đổi của họ.

Bạn có hiểu các điều khoản CAM không?

Hầu hết các hợp đồng thuê sử dụng thuật ngữ “CAM” chứ không phải là “bảo trì khu vực chung”. Bạn sẽ được phân bổ một phần trăm phí CAM mà bạn chịu trách nhiệm. Phí của bạn dựa trên tỷ lệ phần trăm của tòa nhà bạn đang thuê. Hãy chắc chắn rằng tỷ lệ phần trăm dựa trên kích thước tổng thể của tòa nhà và nó không thay đổi dựa trên số lượng tòa nhà được cho thuê tại bất kỳ thời điểm nào.

Phần CAM của hợp đồng cho thuê thương mại có lẽ là một trong những phần khó hiểu nhất và bạn có thể sẽ ngạc nhiên về số tiền mình phải trả. Kiểm tra để đảm bảo rằng bạn không phải trả cho những thứ liên quan đến nỗ lực tiếp thị của chủ nhà hoặc phí pháp lý liên quan đến việc thương lượng hợp đồng thuê với những người thuê nhà khác.

Những thứ khác mà bạn có thể muốn bãi bỏ là bất kỳ khoản phí quản lý nào trên 3%, chi trả các quyền lợi cho nhân viên của chủ nhà, và chi phí xây dựng cho các đơn vị cho thuê khác. Bạn có thể và nên thương lượng các điều khoản CAM.

Bạn đã cân nhắc yêu cầu một khoản thuê CAM?

Hầu hết các hợp đồng thuê ngày này là “ba net” hoặc “net-net-net”, nghĩa là bạn phải trả tiền thuê cộng với phần tương ứng của phí CAM, thuế tài sản và thường là chi phí sửa chữa và bảo trì cho tài sản. Nhưng bạn có thể yêu cầu chủ nhà cho thuê CAM Dừng để bạn chỉ phải trả phí CAM và thuế bất động sản tăng lên trên năm thuê ban đầu, thường được gọi là “năm cơ sở” của bạn.

Chủ nhà có thể tăng tỷ lệ thuê cơ bản của bạn để đổi lại, nhưng phải mất rất nhiều “phí bí ẩn” từ tiền thuê. Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu giới hạn CAM để nó không thể tăng hơn một phần trăm đã thương lượng nhất định. Chú ý đến cách thức và thời điểm phí CAM tăng trong thời hạn thuê của bạn.

Trách nhiệm của bạn đối với chi tiêu vốn là gì?

“Chi tiêu vốn” thường đề cập đến các khoản chi tiêu kết cấu chính trong hợp đồng thuê thương mại, chẳng hạn như mái nhà, nền móng, HVAC, và các sửa chữa và thay thế lớn khác. “Tiêu chuẩn” có thể khác nhau giữa các thị trấn và tài sản này sang tài sản khác, nhưng hãy cố gắng tránh ký bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào làm chuyển gánh nặng của các chi phí sửa chữa hoặc thay thế này cho bạn với tư cách là người thuê.

Có thể bạn quan tâm  Bộ phần mềm thiết kế và kinh doanh

Có những thỏa hiệp nếu chủ nhà yêu cầu bạn phải trả cho những chi phí này. Ví dụ: nếu hợp đồng cho thuê nói rằng bạn chịu trách nhiệm sửa chữa và thay thế HVAC, bạn có thể đề xuất với chủ nhà rằng họ yêu cầu “thay thế” và nghĩa vụ sửa chữa của bạn chỉ giới hạn trong hợp đồng bảo trì, có thể hai lần mỗi năm. Bạn có thể đề nghị chịu trách nhiệm cho tất cả các sửa chữa chung lên đến một số tiền tối đa hàng năm nhất định.

Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê không?

Kiểm tra xem chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bạn trong trường hợp bạn yêu cầu chuyển nhượng hay không — quyền nhờ người khác đảm nhận hợp đồng nếu bạn bán doanh nghiệp của mình. Nhiều doanh nghiệp nhận thấy rằng vị trí của họ là một phần quan trọng trong giá trị của họ. Một số doanh nghiệp cố gắng chuyển nhượng hợp đồng thuê để thoát khỏi nó, nhưng chủ nhà sẽ muốn thương lượng lại các điều khoản với người được chuyển nhượng.

Nó có thể giết chết việc bán hàng của bạn nếu chủ nhà của bạn có quyền chấm dứt hợp đồng khi bạn yêu cầu chuyển nhượng, vì vậy hãy yêu cầu chủ nhà xóa bỏ điều khoản này — hoặc ít nhất là cho phép nó được sửa đổi để nó không áp dụng cho việc bán của bạn kinh doanh. Hiểu rằng chủ nhà vẫn muốn có quyền từ chối việc chuyển nhượng nếu người thuê mới không chấp nhận được về mặt tài chính.

Bạn có thể có một cái nhìn nhỏ?

Thực tế phổ biến của việc nhận một bên thuê lại tương tự như việc chuyển nhượng một hợp đồng cho thuê. Bên thuê lại là một doanh nghiệp khác hoạt động trong không gian thuê của bạn theo các điều khoản thuê của bạn. Bạn trả tiền thuê và bên kia trả cho bạn một phần chi phí.

Nhiều chủ nhà không cho phép thuê lại, nhưng bạn có thể muốn chia sẻ chi phí với người nào đó. Thương lượng với chủ nhà trước khi bạn ký hợp đồng thuê nhà nếu bạn nghĩ rằng bạn có thể muốn thực hiện thuê lại vào một thời điểm nào đó trong tương lai.

Có thể bạn quan tâm  Cách viết đơn xin tài trợ cho một kế hoạch kinh doanh

Hợp đồng cho thuê có Điều khoản Trọng tài không?

Nhiều hợp đồng ngày nay bao gồm các điều khoản trọng tài. Các điều khoản này nêu rõ rằng cả hai bên đồng ý giải quyết bất kỳ tranh chấp nào thông qua trọng tài thay vì kiện tụng và ra tòa. Đọc hợp đồng thuê để xem điều khoản trọng tài có bắt buộc hay không. Đảm bảo rằng bạn có quyền tham gia vào việc lựa chọn trọng tài viên và các quyết định khác để phân xử nếu được đồng ý.

Bạn sẽ cần một bảo lãnh cá nhân?

Hầu hết các chủ nhà sẽ không ký trừ khi bạn đích thân đảm bảo hợp đồng thuê, vì vậy hãy tự coi mình là người cực kỳ may mắn nếu bạn có thể ký hợp đồng mà không có điều khoản như vậy.

Nhưng bản chất của bảo lãnh là có thể thương lượng được. Hãy xem xét cung cấp một hợp đồng chỉ trong một phần thời hạn thuê hoặc thương lượng để có bảo đảm chỉ kéo dài từ sáu đến 12 tháng sau khi bạn chấm dứt hợp đồng.

Bạn đã có cơ cấu kinh doanh tại chỗ chưa?

Bạn phải đảm bảo cấu trúc công ty của mình phù hợp nếu bạn muốn nó bảo vệ bạn. Nộp Điều lệ thành lập của bạn cho một công ty hoặc đảm bảo rằng bạn đã nhận được Điều khoản thành lập từ Bộ trưởng Ngoại giao nếu bạn là một LLC. Hãy quan tâm đến điều này trước khi bạn ký hợp đồng thuê. Một số tiểu bang gọi những tài liệu này là “chứng chỉ”.

Đảm bảo rằng bạn có tài liệu nói rằng hợp đồng thuê đã được ban giám đốc của bạn phê duyệt. Bạn nên có một nghị quyết của công ty để cho thấy rằng hội đồng quản trị của bạn đã xem xét hợp đồng thuê và đã chấp thuận nó. Vẫn nên có một số tài liệu cho thấy hợp đồng thuê đã được chấp thuận ngay cả khi bạn không có ban giám đốc.

Điểm mấu chốt

Chủ nhà sẽ có nhiều khả năng thương lượng với bạn hơn nếu hợp đồng thuê của bạn chiếm 25% tài sản lớn hơn so với nếu diện tích của bạn là 3% — một điều bạn có thể muốn lưu ý. Cân nhắc thuê một luật sư để xem xét tài liệu và giúp bạn đàm phán, đặc biệt nếu bạn gặp bế tắc với chủ nhà. Luật sư có thể giúp bạn quyết định khi nào nên cắt giảm và bỏ chạy và khi nào rủi ro là đáng giá.

Cuộc thảo luận này bao gồm thông tin từ Susan Dawson, một đối tác tại Waltz, Palmer và Dawson LLC.

0 ( 0 bình chọn )

Viet Dream Up

https://vietdu.vn
Viet Dream Up - Thông tin hữu ích cho doanh nghiệp

Bài viết liên quan

Bài viết mới

Xem thêm